236456

ArcMap cho phép người sử dụng trình bày và truy vấn bản đồ, tạo nên bản sao đầy đủ của bản đồ và thực hiện các chức năng phân tích bản đồ. ArcMap cung cấp một cách đơn giản việc chuyển từ quan sát đến sửa chữa đặc trưng không gian của bản đồ. Dữ liệu ở bên trong ArcMap có thể xem dưới 2 chế độ: Data View và Layout View. Các ứng dụng chính của ArcMap là hiển thị trực quan cơ sở dữ liệu không gian, tạo lập bản đồ, trình bày sản phẩm. Hình 1.15: Màn hình giao diện ArcMap Trang 27 1.2.4. Các mô hình dữ liệu địa lí ArcGIS hỗ trợ hai mô hình đối tượng file-based và mô hình đối tượng DBMS( DataBase Management System). Hai mô hình file-based là coverages và shapefiles. Coverages và shapefiles là mô hình dữ liệu quan hệ địa lí (georelational data model). Những mô hình này lưu dữ liệu vector cho các đối tượng trong các tập tin nhị phân và sử dụng số định danh duy nhất để liên kết đối tượng với thuộc tính nằm trong bảng thuộc tính. Mô hình đối tượng DBMS được ArcGIS hỗ trợ là mô hình dữ liệu geodatabases (geodatabase data model). Trong mô hình này, các đối tượng được lưu thành các hàng của bảng CSDL quan hệ. Các hàng trong bảng chứa cả thông tin tọa độ và thông tin thuộc tính cho đối tượng. 1.2.4.1. Coverages Coverages là dạng format chính sử dụng trong những phép xử lý phức tạp, để xây dựng các tập dữ liệu địa lí chất lượng cao, và để thực hiện phân tích không gian lớn của ArcInfo. Coverages chứa những kiểu đối tượng chính, phức và phụ (primary, composite, và secondary features). Primary features trong coverage chính là điểm nhãn (label point), cung (arcs), và polygons. Composite features là tuyến đường (routes/sections) và vùng (regions) được xây dựng từ primary feature. Coverages còn có secondary features là: điểm đăng ký (tics), các liên kết (links), và chú giải (annotation). Tics và links không biểu diễn cho đối tượng đồ họa, nhưng được dùng để quản lý coverages. Annotation dùng để thể hiện text về đối tượng đồ họa trên bản đồ. 1.2.4.2. Shapefiles Shapefiles rất hay được dùng trong thành lập bản đồ và trong một số phân tích. Phần lớn dữ liệu địa lí đều nằm ở dạng shapefile. Shapefiles đơn giản hơn coverages vì nó không lưu tất cả các tập hợp topological cho từng đối tượng và lớp đối tượng khác nhau. Mỗi shapefile chỉ lưu các đối tượng trong những lớp đối tượng đơn. Trang 28 Shapefiles có hai kiểu đối tượng điểm: points và multipoints. Các kiểu đối tượng đường của shapefile là simple lines hay multipart polylines. Các kiểu đối tượng vùng là simple areas hay multipart areas gọi là polygons. Shapefiles được lưu trong folders. Một shapefile bao gồm một tập các files dữ liệu vector data và một file dạng dbf giữ thuộc tính của đối tượng. Ngoài những đối tượng cơ bản, có thể tạo những đối tượng tùy biến như thửa đất, đường ống... Các đối tượng tùy biến có hành vi chuyên biệt rất thích hợp để biểu diễn đối tượng của thế giới thực. 1.2.4.3. Geodatabases Geodatabases dùng để cài đặt một mô hình dữ liệu đối tượng GIS. Geodatabase lưu mỗi đối tượng địa lí trong một hàng của bảng. Đường nét của đối tượng được lưu trong trường shape của bảng, thuộc tính lưu trong những trường khác. Mỗi bảng lưu một lớp đối tượng (feature class). Ngoài các features, geodatabases còn lưu cả ảnh rasters, bảng dữ liệu, và các tham chiếu đến những bảng khác. Một số ưu điểm của geodatabase đó là các features trong geodatabases có thể xây dựng những hành vi riêng; các features được lưu hoàn toàn trong một database đơn; và các lớp đối tượng lớn của geodatabases được lưu dễ dàng, không cần phải lợp lên nhau. Phiên bản geodatabases nhiều người dùng được cài đặt qua phần mềm ArcSDE. Phiên bản đơn cài trong Microsoft Access. Truy cập cơ sở dữ liệu thông qua ứng dụng của ArcGIS như ArcMap và ArcCatalog. Mỗi lớp đối tượng của geodatabases chứa một kiểu đối tượng hình học. Các lớp đối tượng có quan hệ với nhau được tổ chức thành các tập dữ liệu đối tượng (feature datasets). 1.3. Giá đất và cơ sở định giá đất 1.3.1. Giá đất Theo Tổng cục quản lý đất đai (2009) Giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích Trang 29 kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Đất được hình thành ở hai loại giá: - Giá đất Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá đất này được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành ngày 01 tháng 01 hằng năm. - Giá đất trên thị trường là giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa các bên có quan hệ trao đổi, buôn bán với nhau về đất đai. Giá này dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán. 1.3.2. Định giá đất 1.3.2.1. Khái niệm Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. 1.3.2.2. Mục tiêu Việc định giá đất nhằm đảm bảo các thửa đất có giá trị hợp lý tùy theo mục đích định giá. Đánh giá đúng tiềm năng của thửa đất sẽ mang lại ở hiện tại và trong tương lai đồng thời giúp cho việc thực hiện quy hoạch giải tỏa đền bù thỏa đáng, hợp lòng dân. Trang 30 1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bao gồm khách quan và chủ quan. Hình 1.16: Sơ đồ giá đất và các nhân tố ảnh hưởng 1.3.3.1. Nhân tố khu vực a) Vị trí đất Vị trí được xem là nhân tố quan trọng hàng đầu quyết định giá đất. Vị trí được đánh giá thông qua định lượng khoảng cách đến trung tâm (hành chính, thương mại…), bệnh viện, trường học, nhà hát…; mất độ dân số; chất lượng dân số… b) Cơ sở hạ tầng Trong khu vực cần xem xét mức độ cung cấp và hoàn thiện về điện cho sinh hoạt và sản xuất, hệ thống cấp thoát nước trong khu vực, dịch vụ thông tin, giải trí có đầy đủ không, chất lượng đường giao thông của khu vực… c) Chất lượng môi trường Bao gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, tiếng ồn, trình độ học vấn, nghề nghiệp, mức thu nhập của dân cư trong khu vực, sự ô nhiễm môi trường về bụi, rác, nước thải, mùi hôi, khí thải. d) Hạ tầng xã hội Trong khu vực khả năng cung cấp các loại hình về trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trụ sở cơ quan hành chính và khu vui chơi giải trí… 1.3.3.2. Nhân tố xã hội a) Dân số Bao gồm sự tăng trưởng dân số, sự di dân từ nông thôn về thành thị và các khu công nghiệp, sự tăng tuổi thọ của người cao tuổi. Trang 31 b) Tình trạng an ninh Liên quan đến trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội. Khu vực nào có trật tự xã hội tốt thì cuộc sống của dân cư cảm thấy an toàn khuyến khích đầu tư, mua bán, cư trú và giá đất khu vực này thường sẽ cao. d) Đầu cơ nhà đất Đầu cơ là đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà hy vọng và lợi dụng sự biến động giá cả trên thị trường để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất trên thị trường có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường. e) Tiến độ đô thị hóa Đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực trong thành phần kinh tế. 1.3.3.3. Nhân tố kinh tế a) Tình trạng phát triển kinh tế Thu nhập quốc dân tăng, tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, yêu cầu về đất không ngừng mở rộng thúc đẩy giá đất tăng. b) Mức độ dự trữ và đầu tư Mức độ dự trữ tăng trưởng thì đầu tư tăng tương ứng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. c) Thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập thấp các khoản chi tiêu phải ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống. Khi thu nhập tăng lên, đảm bảo các nhu cầu thiết yếu thì phần thu nhập dư sẽ chuyển sang giải quyết nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở cho phù hợp. d) Tỷ lệ thất nghiệp Tỷ lệ thất nghiệp tăng cao sẽ có tác động ngược lại với giá trị nhà đất. Sự thay đổi của tỷ lệ thất nghiệp đồng hành với sự thay đổi trong tiến bộ của nền kinh tế, và tỷ lệ biến động của giá nhà đất. Trang 32 e) Biến động vật giá Biến động vật giá tác động đến giá đất thông qua biến động giá các yếu tố nguyên liệu đầu vào và các yếu tố nguyên liệu kỹ thuật. f) Hoạt động kinh doanh Thái độ của các nhà đầu tư và người tiêu dùng và các tác động đầu tư của Chính phủ vào các công trình xây dựng. 1.3.3.4. Nhân tố cá biệt a) Quy mô diện tích Tương ứng với mỗi mục đích sử dụng đất cụ thể yêu cầu quy mô thửa đất tương ứng, quy mô quá lớn hay quá nhỏ của thửa đất đều ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng. b) Kích thước thửa đất Chiều rộng, chiều sâu của thửa đất phải cân đối và phù hợp với diện tích. c) Hình thể thửa đất Hình thể thửa đất sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng hiệu quả diện tích thửa đất, kiến trúc công trình xây dựng… d) Tình trạng pháp lý của thửa đất Các quyền đối với thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và các công trình trên đất, tình trạng về quyền lợi đối với thửa đất, phù hợp với quy hoạch. 1.3.3.5. Chính sách, pháp luật a) Chính sách đất đai Bao gồm việc quy định các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, những hạn mức sử dụng và hạn chế về diện tích sử dụng đất. b) Quy hoạch đô thị Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích, kiến trúc xây dựng và mật độ kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất. c) Chính sách thuế Mức thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân cao làm giảm đầu tư sản xuất dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm hoặc ngược lại. d) Chính sách tiền tệ Trang 33 Chính sách tài chính ảnh hưởng giá đất thông qua tỷ lệ lãi suất, sự tăng của tỷ lệ lãi suất làm giá trị tài sản thấp hơn. 1.3.4. Nguyên tắc xác định giá đất Theo khoản 23 Điều 4 và Điều 55 Luật Đất Đai 2003, Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong 03 trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai 2003 thì giá đất được xác định theo 3 nguyên tắc sau: - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau. 1.3.5. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất theo quy định của Nhà nước trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Thông tư 145/2007/TT-BTNMT. Trang 34 1.3.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp a) Khái niệm Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. b) Công thức tính Theo Tài liệu phục vụ hội nghị tập huấn định giá đất tỉnh An Giang (2008), Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh sẽ được điều chỉnh (cộng hoặc trừ) một lượng tiền nhất định, tùy thuộc vào mức độ khác nhau của các yếu tố cấu thành giá bất động sản giữa bất động sản so sánh và bất động sản chủ thể. Công thức có dạng: AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA Trong đó: AP là giá bất động sản chủ thể; S là giá bán của bất động sản so sánh; BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí của thửa đất; BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất; GA là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất; IA là lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra; CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện quy hoạch xây dựng; NA là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỉ lệ % ( nếu lượng tiền biểu thị bằng tỉ lệ %) c) Điều kiện áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá đất chuyển nhượng này phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và trong thời gian gần với thời điểm điều tra không quá 1 năm. Thường được sử dụng định giá bất động sản là đất ở hoặc đất trống, trong khu dân cư, các bất động sản thương mại – dịch vụ. Trang 35 1.3.5.2. Phương pháp thu thập a) Khái niệm Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi kiết kiệm bình quân một năm ( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. b) Công thức tính Theo Tài liệu phục vụ hội nghị tập huấn định giá đất tỉnh An Giang (2008)